Fondi tematici: Le residenze per anziani, un trend futuro
Con l'evolversi della demografia, la necessità di abitazioni sicure e assistite per una popolazione che invecchia sta diventando sempre più importante. Gli Stati Uniti sono molto avanti in questo trend grazie a fornitori immobiliari specializzati: il gestore di portafoglio Clément Maclou spiega perché queste aziende stanno attualmente attirando l'attenzione quando si investe in fondi tematici focalizzati sulla longevità sana.
Clément Maclou, Lead Portfolio Manager, e Chi Tran-Brändli
Tra tutte le incertezze causate dall'aumento massiccio dei dazi all'importazione negli Stati Uniti, una cosa sembra abbastanza certa: l'economia domestica americana sta diventando sempre più un punto focale per gli investitori di tutto il mondo. La speranza è che le aziende locali non siano direttamente colpite dalla disputa commerciale in continua espansione.
Questo attira anche l'attenzione su un settore di mercato che potrebbe essere conosciuto solo da alcuni investitori professionali al di fuori degli Stati Uniti, ovvero il settore immobiliare specificamente destinate all'abitare nella terza età. Questo segmento, noto localmente come "Senior Living Real Estate" (vedi riquadro sotto), ha vissuto tempi turbolenti negli ultimi anni a causa della pandemia di COVID-19 e dell'aumento dei tassi di interesse negli Stati Uniti.
Tuttavia, l'attività di investimento nel settore è aumentata significativamente dal 2024. Lo specialista immobiliare globale JLL ora prevede che la tendenza positiva continuerà nel 2025. Questo è indicato dal forte interesse degli investitori e dall'aumento degli affitti per le residenze per anziani, secondo una recente previsione. La disputa commerciale globale aggiunge ora un altro argomento a favore di questo trend.
Specialisti nelle residenze per anziani
Specialisti nelle residenze per anziani Entro il 2050, il mondo potrebbe avere più di 2 miliardi di persone di età superiore ai 60 anni. Questo comporterà una crescente domanda di residenze assistite per anziani, secondo le recenti previsioni di McKinsey & Co. Attualmente, la società di consulenza calcola che solo circa il 5% della popolazione anziana in Australia, Canada, Nuova Zelanda e Stati Uniti vive in residenze per anziani. Pertanto, sono urgentemente necessarie più offerte – e gli Stati Uniti stanno guidando la strada nella specializzazione: lì, i trust di investimento immobiliare (REIT) forniscono gli spazi abitativi, che sono poi gestiti dai fornitori di assistenza per anziani. La nostra analisi si concentra su questi REIT.
Fattori a lungo termine per le residenze per anziani
È giunto il momento per gli investitori interessati ai fondi tematici focalizzati sulla longevità sana di esaminare più da vicino il potenziale delle residenze per anziani. A nostro avviso, questo segmento apparentemente di nicchia si adatta perfettamente al tema di investimento a lungo termine della "Longevità Sana."
Tanto più che, a nostro avviso, anche i fattori a lungo termine supportano le opportunità del tema delle residenze per anziani negli Stati Uniti – tenendo conto anche dei rischi di mercato, dei tassi di interesse e dei rischi economici.
Ad esempio, le coorti più anziane della generazione del "Baby Boom" del dopoguerra stanno ora raggiungendo gli 80 anni. Nei prossimi anni, l'Organizzazione per la Cooperazione e lo Sviluppo Economico (OCSE) prevede una forte crescita della popolazione "over 80" negli Stati Uniti (vedi grafico sotto). D'altro canto, secondo il Pew Research Center americano, il numero di assistenti familiari – tipicamente di età compresa tra i 45 e i 65 anni – potrebbe diminuire rapidamente entro il 2040 a causa delle stesse ragioni demografiche.
Crescita accelerata della popolazione over 80 negli Stati Uniti
Crescita della popolazione over 80 negli Stati Uniti (in milioni)
Tutto ciò indica una domanda in rapido aumento per residenze assistite specializzate in proprietà costruite appositamente. Tuttavia, gli anziani americani si trovano attualmente di fronte a un problema nella ricerca di tali offerte: queste proprietà sono sempre più scarse negli Stati Uniti.
Migliaia di unità di residenze per anziani necessarie
L'attività di costruzione nel segmento delle residenze per anziani è diminuita significativamente negli ultimi anni (vedi grafico sotto). Una carenza di offerta sembra inevitabile, almeno a medio termine. Secondo il servizio dati americano NIC MAP, sono necessarie più di 560.000 nuove unità per soddisfare la domanda prevista entro il 2030. Tuttavia, ai tassi di sviluppo attuali, si prevede che solo 191.000 unità saranno aggiunte entro allora.
Una conseguenza è l'aumento degli affitti – e infatti, i prezzi degli affitti sono già aumentati di un fattore di 1,7 dal 2008, secondo i sondaggi della Federal Reserve degli Stati Uniti (Fed). Dato che le persone di età pari o superiore a 65 anni nei paesi occidentali come gli Stati Uniti sono più ricche di qualsiasi generazione precedente, la crescita degli affitti non dovrebbe raggiungere un limite massimo a breve.
Riduzione dell'offerta di nuove residenze per anziani
Residenze per anziani in costruzione negli Stati Uniti
I pesi massimi del settore hanno quindi già iniziato ad accelerare la crescita l'anno scorso. Ad esempio, Welltower ha investito oltre 6 miliardi di dollari in acquisizioni immobiliari entro il terzo trimestre del 2024; Ventas REIT prioritizza anche tali acquisizioni. Entrambe le aziende hanno riportato tassi di occupazione ben superiori all'80% alla fine del 2024. Questa occupazione e la domanda prevista dovrebbero anche mitigare i rischi che gli investitori in immobili commerciali spesso affrontano: come l'impatto dell'aumento dei tassi di interesse o delle fluttuazioni economiche.
Fattore determinante per investire in fondi tematici per la longevità sana
Pertanto, gli investimenti nel settore delle residenze per anziani possono rappresentare una componente attraente quando si investe in fondi tematici focalizzati sulla longevità sana. Tuttavia, è anche importante mantenere una visione d'insieme: i nostri team di esperti hanno suddiviso il tema dell'investimento in quattro sotto-aree. L'attenzione è rivolta alle aziende che, a nostro avviso, offrono le migliori soluzioni nei settori dello stile di vita sano, delle efficienze sanitarie, delle innovazioni sanitarie e dell'economia d'argento. Classifichiamo il tema delle residenze per anziani sotto l'economia d'argento, dove il comportamento di consumo della popolazione anziana è il principale punto focale.
Allo stesso tempo, il tema delle residenze per anziani esemplifica l'importanza cruciale della demografia per la crescente domanda di prodotti e servizi nel settore della longevità sana. Sebbene agisca come un motore relativamente lento, è improbabile che perda slancio nei prossimi decenni. Tuttavia, il tema è altamente complesso. Pertanto, i fondi gestiti attivamente da team di esperti, come il "Swisscanto (LU) Equity Fund Sustainable Healthy Longevity," possono offrire un valore aggiunto per gli investitori.
Tema di investimento “Healthy Longevity” in discussione
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