Der Immobiliensektor emittiert rund 25 Prozent der gesamten Treibhausgase der Schweiz. Der Bund betrachtet den Immobiliensektor daher als zentrales Element in der Umsetzung der Energiestrategie 2050. Was trägt das Asset Management der Zürcher Kantonalbank dazu bei?
Rafik Awad: Das Asset Management der Zürcher Kantonalbank hat klar definiert: Spätestens bis 2050 sind die von uns betreuten Swisscanto-Immobilienportfolios klimaneutral. Gleichzeitig nehmen wir unsere finanzielle Verantwortung gegenüber unseren Anlegerinnen und Anlegern wahr. Es handelt sich hierbei mehrheitlich um Vorsorgeinstitute, die auf eine stete und marktgerechte Rendite zur Sicherung der Rentenversprechen angewiesen sind.
Wir müssen beides schaffen, Nachhaltigkeit und Rentabilität.
Und wie schafft ihr das? Nachhaltigkeit ist nicht gratis.
Nachhaltigkeit kostet uns erst mal was, und das ist gut so. Weshalb? Ein Preisschild wirkt disziplinierend auf Investitionsentscheide und verlangt eine vorausschauende Planung, bevor man zugreift. Fakt ist: Nachhaltig betriebene Immobilien generieren auf diversen Ebenen Mehrwerte, wie tiefere Nebenkosten für Mieterinnen und Mieter oder eine höhere Zahlungsbereitschaft im Transaktionsmarkt.
Ganz konkret: Wieviel CO2 habt ihr bislang einsparen können?
In den von der Zürcher Kantonalbank betreuten Swisscanto-Immobilienprodukten arbeiten wir seit 2016 an Nachhaltigkeitsmassnahmen. Deshalb war unsere durchschnittliche Emissionsintensität in 2021 mit 11,3 Kilogramm CO2 pro beheizten Quadratmeter im Vergleich zum Gebäudepark der Schweiz mit über 15 kg/m2 deutlich tiefer. Diesen Wert erzielten wir grösstenteils zu verhältnismässig tiefen Kosten, indem wir flächendeckend Betriebsoptimierungen und kleinere Unterhaltsmassnahmen realisierten. Stärkere CO2-Reduktionen erfordern zunehmend Energieträgerwechsel, Hüllensanierungen oder Ersatzneubauten. Hier ist der Investitionsbedarf deutlich höher.
Das kürzlich angenommene Klima- und Innovationsgesetz enthält Subventionen von CHF 3,2 Milliarden. Kompensiert das die Mehrkosten grösserer Anpassungen?
Höchstens teilweise. Deshalb sind detaillierte Analysen unerlässlich, die möglichst objektiv zeigen, welche CO2-Reduktionsmassnahmen zu welchem Zeitpunkt und für welche Liegenschaften sowohl ökologisch als auch finanziell Sinn ergeben.
Welche Kriterien entscheiden über Implementationen von CO2-Reduktions-Massnahmen in einem Portfolio?
Im Kern stellen wir uns zwei Fragen: Investieren wir in die richtigen Massnahmen aus einer Kosten-Nutzen-Analyse und entsprechen die Massnahmen auch der Liegenschaftsstrategie?
Bei der Kosten-Nutzen-Analyse fokussieren wir auf die Vermeidungskosten verschiedener Massnahmen. Das heisst: Wieviel kostet es, eine Tonne CO2 pro Jahr einzusparen? Der Nutzen ist hier nicht ökonomischer, sondern ökologischer Natur. Die Vermeidungskosten variieren je nach Massnahme und Liegenschaft teils deutlich. Um diese verlässlich zu berechnen, haben wir in Kooperation mit einem spezialisierten Ingenieurbüro ein Absenkpfad-Tool entwickelt. Damit lassen sich für jede Immobilie Investitionskosten und CO2-Sparquoten verschiedener Massnahmen wie Wärmepumpen, Fernwärme, Biomasse, Hüllensanierung oder Photovoltaik vergleichen. Die Kombination diverser Massnahmen kann situativ zu einer zusätzlichen Senkung der Vermeidungskosten führen.