Fonds thématiques : Les résidences pour seniors, une tendance d'avenir
En tenant compte des tendances démographiques, la sécurité et l'assistance à la vie pour une population vieillissante deviennent de plus en plus importantes. Les États-Unis sont bien en avance dans cette tendance grâce à des fournisseurs immobiliers spécialisés : led gestionnaired de portefeuille Chin Tran-Brändli et Clément Maclou expliquent pourquoi ces entreprises sont actuellement au centre de l'attention lorsqu'il s'agit d'investir dans des fonds thématiques axés sur la longévité en bonne santé.
Auteurs: Clément Maclou, gestionnaire principal de portefeuille, et Chi Tran-Brändli
Au milieu de toutes les incertitudes provoquées par l'augmentation massive des droits de douane à l'importation aux États-Unis, une chose est certaine : l'économie domestique américaine devient encore plus un centre d'intérêt pour les investisseurs du monde entier. L'espoir est que les entreprises locales ne soient pas directement affectées par le conflit commercial en expansion constante.
Cela attire également l'attention sur un secteur d'investissement qui peut être connu seulement de certains investisseurs professionnels en dehors des États-Unis – à savoir, l'immobilier spécifiquement conçu pour les résidences pour seniors. Ce segment, connu localement sous le nom de « Senior Living Real Estate » (voir encadré ci-dessous), a connu des périodes turbulentes ces dernières années en raison de la pandémie de COVID-19 et de la hausse des taux d'intérêt aux États-Unis. Cependant, l'activité d'investissement dans le secteur a considérablement augmenté depuis 2024.
Le spécialiste mondial de l'immobilier JLL s'attend maintenant à ce que la tendance positive se poursuive en 2025. Cela est indiqué par un fort intérêt des investisseurs et des loyers en hausse pour les résidences pour seniors, selon une récente perspective. Le conflit commercial mondial ajoute maintenant un autre argument en faveur de cette tendance.
Spécialistes des résidences pour seniors
D'ici 2050, le monde pourrait compter plus de 2 milliards de personnes âgées de plus de 60 ans. Cela entraînera une demande croissante pour des résidences assistées pour seniors, selon les prévisions récentes de McKinsey & Co. Actuellement, la société de conseil calcule qu'environ seulement 5 % de la population senior en Australie, au Canada, en Nouvelle-Zélande et aux États-Unis vivent dans des résidences pour seniors. Par conséquent, davantage d'offres sont urgemment nécessaires – et les États-Unis montrent la voie en matière de spécialisation : là-bas, les fiducies de placement immobilier (REIT) fournissent les espaces de vie, qui sont ensuite exploités par des prestataires de soins aux seniors. Notre analyse se concentre sur ces REIT.
Facteurs à long terme pour les résidences pour seniors
Il est grand temps pour les investisseurs intéressés par les fonds thématiques axés sur la longévité en bonne santé de regarder de plus près le potentiel des résidences pour seniors. À notre avis, ce segment apparemment de niche s'intègre parfaitement dans le thème d'investissement à long terme de la «Longévité en bonne santé ».
Cela est particulièrement vrai étant donné que les facteurs à long terme, selon nous, soutiennent également les opportunités pour le thème des résidences pour seniors aux États-Unis – tout en tenant compte des risques de marché, de taux d'intérêt et économiques.
Par exemple, les cohortes les plus âgées de la génération du « baby-boom » sont maintenant celles qui atteignent 80 ans. Dans les années à venir, l'Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) s'attend à une forte croissance de la population de plus de 80 ans aux États-Unis (voir le graphique ci-dessous). À l'inverse, selon le centre de recherche américain Pew, le nombre de soignants au sein de la famille – généralement âgés de 45 à 65 ans – pourrait rapidement diminuer d'ici 2040 en raison des mêmes raisons démographiques.
Croissance accélérée de la population de plus de 80 ans aux États-Unis
Croissance de la population de plus de 80 ans aux États-Unis (en millions)
Tout cela indique une demande croissante pour des résidences pour seniors spécialisées dans des propriétés construites à cet effet. Cependant, les seniors américains sont actuellement confrontés à un problème lorsqu'ils recherchent de telles offres : ces propriétés sont de plus en plus rares aux États-Unis.
Des milliers d'unités de résidences pour seniors nécessaires
L'activité de construction dans le segment des résidences pour seniors a considérablement diminué ces dernières années (voir le graphique ci-dessous). Une pénurie d'offre semble inévitable, du moins à moyen terme. Selon le service de données américain NIC MAP, plus de 560 000 nouvelles unités sont nécessaires pour répondre à la demande prévue d'ici 2030. Cependant, aux taux de développement actuels, seulement 191 000 unités devraient être ajoutées d'ici là.
Une conséquence est la hausse des loyers – et en effet, les prix des loyers ont déjà augmenté d'un facteur de 1,7 depuis 2008, selon des enquêtes de la Réserve fédérale américaine (Fed). Étant donné que les personnes âgées de 65 ans et plus dans les pays occidentaux comme les États-Unis sont plus riches que toutes les générations précédentes, la croissance des loyers ne devrait pas atteindre un plafond de sitôt.
Diminution de l'offre de nouvelles résidences pour seniors
Résidences pour seniors en construction aux États-Unis
Les poids lourds de l'industrie ont donc déjà commencé à accélérer la croissance l'année dernière. Par exemple, Welltower a investi plus de 6 milliards de dollars dans des acquisitions immobilières au troisième trimestre de 2024 ; Ventas REIT privilégie également de telles acquisitions. Les deux entreprises ont signalé des taux d'occupation bien supérieurs à 80 % à la fin de 2024. Cette occupation et la demande attendue devraient également atténuer les risques auxquels les investisseurs en immobilier commercial sont souvent confrontés : tels que l'impact de la hausse des taux d'intérêt ou des fluctuations économiques.
Facteur déterminant pour investir dans des fonds thématiques pour la longévité en bonne santé
Ainsi, les investissements dans le secteur des résidences pour seniors peuvent représenter une composante attrayante lorsqu'il s'agit d'investir dans des fonds thématiques axés sur la longévité en bonne santé. Cependant, il est également important de garder une vue d'ensemble : nos équipes d'experts ont divisé le thème d'investissement en quatre sous-domaines. L'accent est mis sur les entreprises qui, à notre avis, offrent les meilleures solutions dans les domaines du mode de vie sain, des efficacités de la santé, des innovations en matière de soins de santé et de la « silver économie ». Nous classons le thème des résidences pour seniors sous la « silver économie », où le comportement de consommation de la population âgée est au centre de l'attention.
En même temps, le thème des résidences pour seniors illustre l'importance des tendances démographiques pour la demande croissante de produits et services dans le secteur de la longévité en bonne santé. Bien qu'il agisse comme un moteur relativement lent, il est peu probable qu'il perde de l'élan dans les décennies à venir. Cependant, le thème est très complexe. Par conséquent, les fonds gérés activement par des équipes d'experts, tels que le « Swisscanto (LU) Equity Fund Sustainable Healthy Longevity,» peuvent offrir une valeur ajoutée pour les investisseurs.
Entretien sur le thème d'investissement « Healthy Longevity »
Informations juridiques Suisse et international
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