Réduire ses impôts grâce aux fonds immobiliers

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Réduire ses impôts grâce aux fonds immobiliers
Article de Flurin Joller publié le 21 juin 2019 dans la catégorie Immobilier
Les fonds immobiliers suisses qui détiennent directement leurs biens sont pratiquement exonérés de l'impôt sur le revenu et la fortune pour les investisseurs privés. Etant donné ces conséquences fiscales, des opportunités d'investissement intéressantes peuvent se présenter dans le contexte actuel de taux bas.

De nombreux investisseurs privés axent leurs décisions d'investissement sur le rendement, le risque ou les coûts, mais négligent les conséquences fiscales de leurs placements. Pourtant, c'est précisément en période de faibles rendements que les impôts jouent un rôle majeur et d'une importance inhabituelle dans le rendement total d'un investissement.

Les fonds immobiliers suisses proposent essentiellement deux formes distinctes de propriété foncière, qui ont des incidences fiscales différentes pour les investisseurs privés. Les fonds immobiliers anciens détiennent généralement leurs biens immobiliers par l'intermédiaire de sociétés immobilières, c'est-à-dire indirectement. Dans ce cas, les impôts sont collectés tant au niveau de la société immobilière que de l'investisseur final. Les fonds lancés récemment, en revanche, détiennent directement la majorité de leurs biens immobiliers.

Taux préférentiel appliqué aux personnes morales

En règle générale, les produits de la propriété directe ne sont imposés au niveau du fonds qu'au taux préférentiel appliqué aux personnes morales. Les détenteurs de parts de ce type de fonds domiciliés en Suisse sont exonérés de l'impôt sur le revenu et sur la fortune, sauf pour une part négligeable des autres produits. Ces fonds sont donc désignés comme « fiscalement avantageux ». Outre ces deux formes fondamentales, il existe également des fonds à propriété foncière "mixte", qui possèdent leurs biens immobiliers en partie directement et en partie indirectement.

Depuis l'entrée en vigueur de la loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux en 2007, la tendance en matière de structuration des fonds immobiliers s'est clairement orientée vers la propriété directe en raison de ses avantages fiscaux. Le segment coté à la Bourse suisse comprend actuellement 34 fonds immobiliers, qui forment ensemble le SXI Real Estate® Funds Broad (indice SWIIT). Sur ces 34 fonds, 21 détiennent désormais une propriété foncière directe ou mixte, ce qui correspond à 43% de l'indice SWIIT en terme de capitalisation. En 2012, il n'y avait que 12 titres. D'après les annonces, l'univers des fonds cotés et fiscalement avantageux devrait s'enrichir de trois fonds supplémentaires cette année.

Propriété directe attrayants pour les investisseurs privés

Bien que les fonds en propriété directe ne puissent pas tout à fait suivre l'ensemble de l'univers coté d'un point de vue qualitatif, cela n'a pas d'influence systématique sur la performance avant impôts. L'avantage fiscal rend donc ces fonds attrayants essentiellement pour les investisseurs privés. L'univers de l'investissement direct est en croissance constante et gagne même en qualité, surtout grâce aux nouveaux fonds lancés par des compagnies d'assurance suisses qui apportent aux nouveaux fonds les immeubles existants issus de leur portefeuille.

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Immobilier