Des primes immobilières à un niveau record. Que faire ?

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Des primes immobilières à un niveau record. Que faire ?
Article de Robert Sekula publié le 20 janvier 2020 dans la catégorie Immobilier
En août 2019, le rendement des obligations de la Confédération à 10 ans a atteint son plus bas niveau historique, -1,12%. Depuis cette date, il y a eu une légère remontée et le rendement oscillait récemment entre -0,6% et -0,4%. Sur la même période, les prix des fonds immobiliers suisses cotés, mesurés par rapport à l'indice SIX Real Estate Funds Broad, ont encore augmenté de 10% environ. Cette hausse rapide et importante des prix se reflète désormais clairement dans l'évaluation des fonds immobiliers. L'agio pondéré de l'indice s'élève actuellement à 36%, se hissant ainsi à un niveau jamais atteint auparavant.

Hausse des taux d'intérêt et hausse simultanée des agios - comment cela est-il possible ? De nombreuses parties prenantes s'interrogent actuellement sur cette évolution parallèle, à première vue inhabituelle. Notre position à ce sujet est la suivante :

La corrélation entre les taux d'intérêt et les fonds immobiliers cotés n'est pas aussi prononcée qu'on le suppose généralement, surtout à court terme. Plusieurs raisons expliquent ce fait :

  • Une hausse des taux d'intérêt à court terme ne doit pas nécessairement s'accompagner d'une modification des valeurs attendues par les investisseurs à moyen et long terme.
  • Les décisions d'allocation des actifs sont généralement prises sur la base d'hypothèses à beaucoup plus long terme.
  • En Suisse, les taux d'intérêt en CHF ne devraient que très peu augmenter au cours des prochaines années.

Les fluctuations de prix à court terme des placements immobiliers cotés en Bourse ne peuvent guère être justifiées fondamentalement. Les transactions les plus importantes dans cette catégorie d'actifs illiquide entraînent des mouvements de prix erratiques à court terme. Cette situation a pu être observée à diverses occasions, notamment au dernier trimestre 2019, même lors de certaines fluctuations quotidiennes.

Un agio élevé de 35% est-il maintenant justifié ou non ? Cela dépend non seulement des attentes individuelles, mais aussi des solutions alternatives d'investissement. Cependant, il est peu probable que nous assistions à une nouvelle augmentation de 20% des cours en 2020.

Dans le cadre de notre allocation d'actifs tactique, nous avons légèrement sous-pondéré les fonds immobiliers cotés à la mi-janvier.

Les primes immobilières par rapport au rendement des obligations