Or béton: le rôle de l’immobilier dans les fonds de prévoyance du pilier 3a

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Or béton: le rôle de l’immobilier dans les fonds de prévoyance du pilier 3a
Article de Nicola Grass publié le 04. mars 2019 dans la catégorie Prévoyance
La loi prévoit que les fonds de prévoyance du pilier 3a assurent une large diversification. En plus des actions et des obligations, de nombreux fonds misent également sur la catégorie d’actifs de l’immobilier. Si les fondations de placement sont utilisées comme composant immobilier, cela donne accès à des investissements immobiliers directs, à la surprise de nombreux investisseurs.

La prévoyance individuelle dans le pilier 3a joue un rôle de plus en plus important, car le modèle de la retraite légale et de la prévoyance professionnelle à la charge des assurés actifs se détériore. Si l’on prend sa retraite en 2025, il faut compter sur une retraite correspondant seulement à 45% de son dernier salaire net, au titre de la pension des 1er et 2e piliers, évidemment. Afin de combler les lacunes de plus en plus grandes au niveau des pensions, la prévoyance individuelle dans le pilier 3a devient donc de plus en plus importante.

Les fluctuations de cours donnent le tournis

Compte tenu des taux d’intérêt négatifs, avec la solution de compte 3a, les banques ne proposent plus ou presque plus de rémunération. Les épargnants s'intéressent donc de plus en plus à l’épargne en titres 3a. Les fluctuations de cours des fonds de prévoyance donnent toutefois souvent le tournis.

Le 4e trimestre 2018 agité et la course au rattrapage record en début d’année ont été des exemples typiques de cette situation. Par exemple, l’indice directeur américain, le Dow Jones a perdu environ 12% (en dollars américains) au 4e trimestre 2018 mais il est parvenu à rattraper presque entièrement cette baisse en deux mois à peine. La situation en Suisse s’est avérée tout aussi volatile : les actions suisses ont perdu 7.2% au 4e trimestre 2018 mais elles ont plus que compensé cette baisse avec une progression de plus de 10% depuis le début de l’année.

Les fonds immobiliers suisses cotés ont reculé l’année dernière par rapport à l’indice SXI-Real-Estate-Funds (indice SWIIT), parfois jusqu’à 7% ; mais cette baisse des cours a désormais été pratiquement rattrapée. A court terme, même une bonne diversification ne peut tenir les promesses qu’elle peut certainement respecter à moyen et à long terme.

La diversification n’est pas toujours un facteur de stabilité

Face à de telles chutes de cours, les stabilisateurs qui amortissent les fluctuations des portefeuilles de prévoyance sont recherchés. C’est là que les fondations de placement immobilier entrent en scène.
La majorité des produits de prévoyance suisses utilisent la variante cotée des fonds immobiliers (avec le benchmark SWIIT) comme "composants immobiliers". En raison de leur liquidité, ces derniers sont soumis par moments à de très fortes fluctuations de cours et ne peuvent donc contribuer que de façon limitée à la stabilité d’un portefeuille à court terme. Certains fonds de prévoyance ont résolu ce problème en investissant dans des fondations de placement (non cotées en Bourse).

Accès malin à l'immobilier 

Les fondations de placement investissent directement dans l’immobilier. Cela offre un accès à l’"or béton" particulièrement malin à l’investisseur. Un investissement immobilier direct qui reste parallèlement bien diversifié. La cerise sur le gâteau : l’évaluation du portefeuille immobilier des fondations de placement non cotées en bourse est épargnée par les fluctuations de la bourse. La disparition de ce risque rend l’évolution des prix des fondations de placement immobilier très stable. La performance de ces groupes de placement est résumée dans l’indice Immo-index CAFP (Conférence des Administrateurs de Fondations de Placement). Les résultats sont particulièrement réjouissants et très stables avec un rendement annualisé de 5.9% (voir graphique 2). Les rendements sont donc au même niveau que ceux d’un fonds immobilier coté mais le risque est nettement réduit.

Dans les phases de grande incertitude, comme celle que nous vivons actuellement, un tel stabilisateur de portefeuille vaut de l’or. Si l’on veille à la stabilité, il faut accorder de l’attention à cet aspect lors de la décision de placement dans l’épargne titres dans le pilier 3a. 

Groupes de placement immobilier direct avec une hausse constante en valeur absolue

Comparaison des performances de KGAST

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Prévoyance, Immobilier