Comment éviter les pièges à rendement : Immobilier

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Comment éviter les pièges à rendement : Immobilier
Article de Robert Sekula publié le 19 novembre 2019 dans la catégorie Immobilier
L’immobilier séduit toujours par ses propriétés de rendement. Quiconque souhaite continuer à profiter de la catégorie d’actifs « immobilier » a tout intérêt à opter pour un portefeuille immobilier largement diversifié. Dans ce cadre, un fonds immobilier coté constitue le composant de portefeuille idéal.

L’immobilier suisse est très demandé et l’était déjà avant la période de taux bas. Depuis plusieurs années déjà, les investisseurs institutionnels placent en moyenne 20% de leur fortune dans différentes formes de placements immobiliers. Un regard rétrospectif permet d’expliquer la grande popularité de l’immobilier ainsi que l’expression « béton en or », qui génère plus de 6% de rendement par an depuis 20 ans. Ni la crise informatique début 2000 ni la crise financière de 2008 n’ont laissé des traces considérables. Après la crise financière, le cycle immobilier a été prolongé en raison de taux d’intérêt toujours plus bas.

Les avantages en termes de rendement par rapport aux obligations de la Confédération à 10 ans constituent un motif fort d'investissment

Compte tenu des taux d’intérêt bas, voire négatifs, l’immobilier révèle une nouvelle caractéristique forte : outre les propriétés de diversification, le composant du revenu joue un rôle beaucoup plus important de nos jours. En règle générale, les placements immobiliers affichent un rendement de cash-flow de plus de 2%, ce qui correspond actuellement à un supplément de presque 3% par rapport aux emprunts à 10 ans de la Confédération suisse . Le rendement en dividendes des fonds immobiliers présente également une prime significative par rapport aux emprunts à 10 ans de la Confédération. (voir graphique). Là aussi, plus le risque est élevé, plus le rendement l’est aussi. Dans le cadre de l’immobilier, le rendement dépend fortement des risques idiosyncrasiques. Plus l’utilisation s’avère spécifique et plus la situation est faible, plus le rendement est élevé. Tandis qu’un immeuble d’habitation situé en centre-ville génère à peine 2% de rendement, un immeuble commercial en zone rurale peut dégager près de quatre fois plus. En raison des risques, bon nombre d’investisseurs favorisent les immeubles d’habitation, car ils résistent mieux à la conjoncture et sont beaucoup plus nombreux.

Aucun risque de change

Les placements immobiliers suisses ne sont pas non plus exposés aux fluctuations de change, ce qui explique la forte préférence des investisseurs suisses pour le marché national. L’évolution démographique à long terme continue à plaider en faveur de cette catégorie d’actifs. La population ne cesse de croître et de vieillir, et la demande de logements augmente parallèlement à la hausse du nombre de ménages.

Divers défis

Toutefois, il ne faut pas ignorer les mises en garde provenant de la Banque nationale suisse et des augures immobiliers au sujet d’une surchauffe dans certains segments partiels du marché immobilier suisse. L’attrait de cette catégorie d’actifs a entraîné un véritable boom de la construction, multipliant le nombre de régions qui doivent faire face à des offres excédentaires. Cela se traduit par une hausse des taux d’inoccupation. Il n’est donc pas rare que de nouveaux locataires soient aujourd’hui appâtés par diverses mesures incitatives. Ce qui est déjà coutume pour les surfaces commerciales s’observe désormais de plus en plus souvent pour les logements locatifs. L’évolution de plus en plus rapide des exigences, à la fois de la part des locataires sous la forme d’innovations techniques et des régulateurs, en particulier concernant les objectifs climatiques, pose un nouveau défi croissant pour les investisseurs immobiliers.

Avantage en termes de rendement des fonds immobiliers cotés par rapport aux emprunts de la Confédération à 10 ans

en pourcentage

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