Inhaltsseite:Immobilien Schweiz

Promotion

Immobilien Schweiz

Direkt investierende Immobilienfonds für Privatanleger attraktiv.

Steuern sparen mit Immobilienfonds

21. Juni 2019 - Schweizer Immobilienfonds, welche ihre Liegenschaften im Direktbesitz halten, sind für Privatinvestoren von der Einkommens- und Vermögenssteuer praktisch vollständig ausgenommen. Unter Berücksichtigung steuerlicher Folgen können sich im aktuellen Niedrigzinsumfeld attraktive Anlagechancen ergeben. 

Immobilienmarkt Schweiz

Viele Privatanleger fokussieren sich bei ihren Anlageentscheidungen auf die Rendite, das Risiko oder die Kosten. Die mit den Anlagen verbundenen Steuerfolgen werden dagegen häufig vernachlässigt. Gerade in Zeiten niedriger Renditen kommt den Steuern jedoch eine erhebliche und ungewohnt grosse Bedeutung für die Gesamtrendite einer Anlage zu.

Bei Schweizer Immobilienfonds existieren grundsätzlich zwei verschiedene Formen des Grundbesitzes, die für Privatanleger unterschiedliche Steuerfolgen haben. Die älteren Immobilienfonds halten ihre Liegenschaften typischerweise über Immobiliengesellschaften, also indirekt. Steuern werden in dieser Form sowohl auf Ebene der Immobiliengesellschaft als auch beim Endanleger erhoben. In der jüngeren Vergangenheit lancierte Fonds halten ihre Immobilien hingegen mehrheitlich direkt.

Vorzugssatz für juristische Personen 

In der Regel gilt, dass Erträge aus dem Direktbesitz lediglich auf der Ebene des Fonds zum Vorzugssatz für juristische Personen besteuert werden. Als Anteilsinhaber eines solchen Fonds mit Wohnsitz in der Schweiz sind Anleger bis auf einen vernachlässigbaren Anteil der übrigen Erträge von der Einkommens- und Vermögenssteuer befreit. Diese Fonds werden deshalb auch als "steuereffizient" bezeichnet. Neben diesen beiden Grundformen gibt es auch Fonds mit "gemischtem" Grundbesitz, welche ihre Immobilien teils direkt, teils indirekt halten.

Der Trend bei der Strukturierung von Immobilienfonds geht seit dem Inkrafttreten des Bundesgesetzes für kollektive Kapitalanlagen im Jahr 2007 wegen der steuerlichen Vorteile klar in Richtung Direktbesitz. Aktuell umfasst das kotierte Segment an der Schweizer Börse 34 Immobilienfonds, die zusammen den SXI Real Estate® Funds Broad ("SWIIT-Index") bilden. Von diesen 34 Fonds sind mittlerweile 21 mit direktem oder gemischtem Grundbesitz ausgestaltet, was gemessen an der Kapitalisierung einem Anteil von 43% des SWIIT-Index entspricht. Im Jahr 2012 waren es erst 12 Titel. Dieses Jahr soll - gemäss Ankündigungen - das kotierte steuereffiziente Universum um drei weitere Fonds wachsen. 

Direktbesitz für Privatanleger attraktiv

Obwohl die Fonds mit Direktbesitz aus qualitativer Sicht mit dem gesamten kotierten Universum nicht ganz mithalten können, hat dies keinen systematischen Einfluss auf die Performance vor Steuern. Der Steuervorteil macht diese Fonds für Privatanleger deshalb vorrangig attraktiv. Das direkt investierende Universum wächst stetig und gewinnt sogar an Qualität, vor allem durch die neu lancierten Fonds von Schweizer Versicherungsgesellschaften, die Bestandsliegenschaften aus ihrem Versicherungsportfolio in die neuen Fonds einbringen.

Portrait Flurin Joller

Flurin Joller

Flurin Joller ist bei Swisscanto Invest seit 2016 als Senior Portfolio Manager für einen aktiven Immobilienfonds verantwortlich, der indirekt in Schweizer Immobilien anlegt. Vorher betreute er die aktiven und passiven BVG-Mischvermögen der Swisscanto Anlagestiftungen. Sein Studium der Wirtschaftswissenschaften schloss Flurin Joller 2000 an der Universität Basel ab. Im Jahr 2006 erwarb er das Diplom zum Chartered Financial Analyst (CFA).


Sitemap: