Kotierte Immobilienfonds: Kommt jetzt die Kehrtwende?

Der indirekte Immobilien­markt kommt auch 2023 nicht vom Fleck. Gemessen am SWIIT-­Index resultierte bis Ende Oktober ein Minus von 4,3%. Dies, nachdem der Index im Vorjahr sogar noch stärker korrigierte. Nach einem ansehnlichen Jahresstart begann Mitte April ein kontinuier­licher Abwärtstrend, der sich insbesondere im Oktober akzentuierte.

Dafür verantwortlich war nebst der allgemein einge­trübten Markt­stimmung im Oktober auch die Kotierung des ZIF Immobilien Direkt Schweiz vom 7. November 2023, der mit einer Markt­kapitalisierung von CHF 1,2 Mrd. kein Leichtgewicht ist. Während aktive Investoren bereits im Vorfeld der Kotierung Liquidität schafften, haben die sogenannten Indexierer in den Börsengang hinein Verkäufe getätigt, um Anteile des ZIF Immobilien Direkt Schweiz kaufen zu können. Anfang September war bereits die Kotierung des etwas kleineren Sustainable Real Estate Switzerland für leichten Verkaufsdruck verantwortlich. Der Appetit nach Kapital­erhöhungen und neuen Kotierungen war 2023 allgemein klein. Mit Kapital­erhöhungen von voraus­sichtlich rund CHF 3,0 Mrd. dürfte das aktuelle Jahr zu den schwächsten der ver­gangenen Dekade zählen. Im Vorjahr waren die Volumina fast doppelt so hoch. Einige Fonds konnten nicht im geplanten Umfang Kapital aufnehmen oder haben im Vorfeld der Kapital­erhöhung eine Kürzung angekündigt. Die Fondsleitung des Immobilienfonds CS 1a Immo PK sagte gar den für das vierte Quartal 2023 geplanten Börsengang ab.

Hohe Immobilienquoten und Anleihen sorgen für Verkäufe

Doch woher kommt der anhaltende Druck an den indirekten Immobilien­märkten? Die Immobilien­quote bei einigen institutionellen Anlegern wie Pensionskassen liegt in der Schweiz in der Tendenz immer noch über der strategischen Quote. Gemäss der Swisscanto Pensionskassen­studie 2023 betrug die durchschnittliche Immobilien­quote 27% bei einer Zielquote von 25,8% (Stand Ende 2022). Dies ist hauptsächlich den direkt gehaltenen Immobilien und Anlage­stiftungen geschuldet, die bisher nur leichte Bewertungs­korrekturen hinnehmen mussten. Da insbe­sondere die Aktien­märkte stark korrigierten, führte dies zu höheren Immobilien­quoten innerhalb der Vermögens­allokation. Dazu kommt ein weiterer Grund: Anleihen sind aufgrund positiver Renditen wieder eine interessante Alternative.

Agios im Tiefflug

Der Kursknick bei kotierten Immobilien­fonds eröffnet Investorinnen und Investoren unseres Erachtens nun attraktive Eintritts­chancen. Die Agios der Immobilien­fonds liegen aktuell so tief wie zuletzt in der Finanzkrise 2008. Ende Oktober 2023 betrug das indexgewichtete Agio des SWIIT-Index bloss 5,0%. Der langjährige Durchschnitt beträgt rund 22%. 

Dabei leiden insbesondere kommerzielle Immobilien­anlagen mit einem gewichteten Disagio von 12,9%. Im Kontrast dazu notiert das gewichtete Agio vom Wohnsegment bei 10,2%. Die Differenz zwischen diesen beiden Segmenten fällt mit 23,1% auch im historischen Vergleich sehr hoch aus. Geht man einen Schritt weiter und betrachtet das Verhältnis der durch­schnittlichen Agios und der lang­fristigen Zinsen auf lange Sicht, so fällt auf, dass beim aktuellen Zinsniveau (Rendite 10-jährige Eidgenossen: 1,1%) in der Vergangenheit ein höheres Agio gehandelt wurde. Oder anders gesagt: Beim aktuellen durch­schnittlichen Agio müsste historisch betrachtet ein deutlich höheres Zinsniveau vorherrschen.

Ist jetzt der richtige Einstiegszeitpunkt?

Die schwache Jahres­performance wird noch eindrücklicher mit Blick auf die Entwicklung diverser Schweizer Immobilien­indizes. Die annualisierte Rendite über zehn Jahre liegt bei kotierten Immobilien­fonds (SWIIT-Index) und Anlagestiftungen (KGAST-Index) bei rund 5%. Rund 7% sind es bei kotierten Immobilien­gesellschaften (REAL-Index). 2022 wies der KGAST-Index eine Rendite von immer noch 4,9% auf, während REAL und SWIIT-Index stark ins Minus abglitten (–9% beziehungsweise –15,2%). In diesem Jahr zeigt der KGAST-Index erneut eine positive Performance von 1,8%, während die kotierten Immobilien­fonds weiter verlieren (SWIIT Index –4,3%). Die kotierten Immobilien­gesellschaften hingegen notieren seit Jahres­beginn mit 5,9% im Plus. Die jüngste Entwicklung zeigt, dass kotierte Immobilien­fonds und -gesellschaften bereits viel Negatives wie Abwertungen auf Liegen­schaften oder noch höhere Zinsen eingepreist haben.

Gründe für eine Erholung

Eine nachhaltige Erholung des Immobilien­marktes dürfte unter folgenden drei Prämissen eintreten: Erstens gehen wir davon aus, dass das Zins­niveau, wenn überhaupt, nur noch moderat ansteigt. In der Folge stabilisieren sich die Fremd­kapital­kosten. Zweitens lassen weitere Erhöhungen des Referenz­zins­satzes Miet­erhöhungen zu. Nachdem bereits diesen Juni eine solche erfolgte, erwarten wir im Dezember eine weitere Anhebung auf 1,75%. Drittens befindet sich die Netto­zuwanderung in der Schweiz mit erwarteten 100'000 Personen auf Rekord­niveau. Zusammen mit einer soliden Beschäftigungs­entwicklung trifft die steigende Nach­frage auf ein sinkendes Angebot, ausgelöst durch eine tiefe Bau­tätigkeit und weniger leer­stehende Flächen.

Ein sich verbesserndes Markt­umfeld würde insbesondere bei kotierten Immobilien­fonds Kursavancen auslösen. Anders bei den Anlage­stiftungen. Hier könnten die Anlage­renditen infolge der fehlenden Aufwertungs­gewinne in den nächsten zwei bis drei Jahren geringer ausfallen. Somit käme es wieder zu einer Angleichung der langfristigen Renditen bei Anlage­stiftungen und kotierten Fonds. Für eine Erholung sprechen zudem solide Jahres- resp. Halbjahres­ergebnisse der Immobilien­fonds. Tendenziell konnten die Mieterträge gesteigert werden, was auf sinkende Leer­stände und Beiträge aus der Indexierung der Geschäfts­mietverträge zurückzuführen ist. Zusätzlich spricht auch die positive Saisonalität mit den historisch starken Monaten Dezember und Januar für Aufwärts­tendenzen.

Ein Jahr wie dieses, in dem die Performance­unterschiede zwischen den verschiedenen Immobilien­fonds teilweise grösser als 25% sind, eröffnet aktiven Investorinnen und Investoren attraktive Möglichkeiten, um für ihre Kunden einen Mehrwert zu schaffen.