Jahrelang gab es aufgrund der Negativzinsen kaum Alternativen zu Immobilien. Die Zinswende rückt nun auch Anleihen wieder in den Fokus. Dies geschieht zu einem Zeitpunkt, zu dem die Immobilienquoten bei vielen Schweizer institutionellen Anlegerinnen und Anlegern, namentlich Pensionskassen, auf einem Höhepunkt liegen. Das zeigt die aktuelle Schweizer Pensionskassenstudie von Swisscanto: Die durchschnittliche Immobilienquote kletterte von 18,9 im Jahr 2013 auf 24,1 Prozent im Jahr 2022.
Zeitgleich erhöht die Zinswende die Finanzierungskosten für Immobilienanlegerinnen und -anleger. Die Folgen: Kotierte Immobilienfonds und Immobilienaktien verzeichneten 2022 signifikante Preisabschläge. Die Zuflüsse aus Kapitalerhöhungen verlangsamen sich seit vergangenem Sommer markant. Die neue Situation ist auch auf dem direkten Transaktionsmarkt für Renditeliegenschaften spürbar. Das Angebot an attraktiven Ankaufsmöglichkeiten nimmt zu und die Ankaufsrenditen sind tendenziell angestiegen.
Zinswende macht nachhaltige Renditeliegenschaften sichtbar
Basierend auf dieser veränderten Ausgangslage stellt sich die Frage, ob nun auch das langfristige Klimaziel des Bundes bedroht ist. Demnach müssen die Treibhausgasemissionen hierzulande bis 2050 Netto-Null betragen. Der Treibhausgas-Anteil Schweizer Immobilien beträgt gut 25 Prozent. Er liegt damit hinter dem grössten Emittenten, dem Verkehr, mit fast 31 Prozent. Fest steht: Energetische Sanierung sind kostspielig. Sitzt das Geld nicht mehr so locker, könnte auch das Klimaziel des Bundes bedroht sein.
Doch höhere Zinsen müssen dem Klimaziel nicht abträglich sein. Vielmehr hebt das aktuell höhere Zinsniveau ein zuvor verborgenes Element hervor. Bis vergangenem Sommer divergierten die Preise zwischen nachhaltigen und nicht nachhaltigen Immobilien aufgrund des ausgeprägten Verkäufermarkts kaum. Nun spiegeln sich die unterschiedlichen Zahlungsbereitschaften in den Transaktionspreisen. Die Käuferschaft kann wieder opportunistischer auf Objekte bieten und ihre Nachhaltigkeitspräferenzen umsetzen. Die bessere Wertstabilität nachhaltiger Gebäude wird zunehmend sichtbar. Die knapperen Mittel führen somit dazu, dass Energieträgerwechsel und energetische Sanierung die Immobilienwerte nachhaltig stützen. Hinzu kommt: Mit nachhaltiger Energie betriebene Gebäude reduzieren Betriebskosten für Eigentümer- und Mieterschaft. Das erleichtert die Vermietbarkeit. Die ökologische Fitnesskur für Immobilienportfolios bleibt daher ein zentraler nachhaltiger Erfolgsfaktor.