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Fonds immobiliers suisses

Malgré la faible baisse du Q3, la performance des fonds immobiliers est restée positiv en 2017.

Stephan Lüthi, Responsable placements immobiliers

Normalisation des évaluations des fonds immobiliers cotés

"L’évolution des taux d’escompte montre que les experts en estimations sont plus prudents pour évaluer des portefeuilles d’immeubles commerciaux que des portefeuilles de biens immobiliers résidentiels."

Stephan Lüthi, Responsable placements immobiliers
Swisscanto Invest by Zürcher Kantonalbank

Les agios s’éloignent des niveaux records

Après s’être établis en moyenne à plus de 30% en début de 2e semestre, les agios des fonds immobiliers suisses cotés ont entamé un processus de normalisation en août et en septembre. Au 30.09.2017, l’agio moyen s’élevait à 26% environ. Un taux certes toujours élevé, mais qui n’est plus le signe d’une surévaluation notable. L’indice SXI Real Estate® des fonds immobiliers cotés a reculé de 2,5% au 3e trimestre. La performance depuis le début de l’année reste positive (+4%).

Offre excédentaire accrue sur le marché locatif

Le marché du logement locatif est principalement exposé à un risque d’offre excédentaire accrue. On constate un écart entre l’intense activité de constructions nouvelles et la stagnation de la demande. En 2017, l’augmentation de la population devrait pour la première fois depuis dix ans se situer en deçà de 1%, principalement en raison du recul de la migration nette de la population étrangère. D’après les permis de construire délivrés, près de 51 000 unités devraient apparaître sur le marché en 2017. Une offre excédentaire d’environ 9 000 logements est ainsi fort probable cette année. La durée de publication d’une annonce pour un logement locatif était de 35 jours au 1er trimestre 2017, soit un niveau similaire aux 34 jours de l’année 2016. L’offre actuellement stagnante devrait repartir à la hausse et donner lieu à une baisse de 0,9% environ des prix des loyers pour l’année en cours. Baisse de 0,9% environ des prix des loyers pour l’année en cours.

Situation toujours tendue pour les surfaces commerciales

Le nombre d’emplois dans le secteur des services a légèrement augmenté, tandis que le nombre de nouvelles surfaces de bureaux a reculé. L’offre reste malgré tout élevée (3,7 millions de mètres carrés). Mi-2017, les loyers des surfaces de bureaux en Suisse étaient inférieurs de 0,4% aux valeurs de l’année précédente. La situation est surtout tendue dans le canton de Genève, où l’on enregistre un recul de la demande de surfaces de bureaux, avec une offre supérieure à 14% au 2e trimestre 2017. L’année 2017 a également été difficile pour les surfaces de vente en raison des changements structurels. Les recettes du commerce de détail ont diminué de 0,7% entre mai 2016 et mai 2017, corrigées de l’inflation.

Évolution des taux d’escompte

Les taux d’escompte pour l’évaluation des immeubles dans les portefeuilles de fonds immobiliers ont diminué sous l’effet de l’évolution des taux. Depuis deux ans, les taux d’escompte des fonds axés sur l’immobilier commercial ont reculé moins fortement que ceux axés sur le logement (voir graphique).

Le potentiel de l’immobilier Suisse (fonds) est ouvert aux investisseurs avec le Fonds Swisscanto (CH) Index Real Estate Fund Switzerland indirect FA CHF.

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