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Le point central

Dernières nouvelles, brèves et concises par notre stratège en chef.

Le responsable de la stratégie Stefano Zoffoli interviewe Robert Sekula, gestionnaire de portefeuille des immeubles cotés

S. Zoffoli: Au cours des cinq dernières années, le Swisscanto (CH) Real Estate Fund Switzerland Indirect a dégagé un rendement moyen exceptionnel de 6% par an. A l'automne dernier, en revanche, il a subi une correction de 8%. Le signe avant-coureur d'un retournement de tendance?

R. Sekula: Oui et non. Oui parce que le marché a anticipé sa future maturité et que l'environnement de l'immobilier devient globalement plus exigeant, ce qui peut être interprété comme le signe avant-coureur de marchés globalement volatils. Non, parce que l'immobilier reste attrayant dans l'environnement actuel avec des rendements distribués de près de 3%. La correction de l'automne dernier découle d'une combinaison défavorable entre une presse négative sur la progression des logements vides de 15% pour atteindre 1,47%, le relèvement des intérêts par des banques centrales plus restrictives et diverses introductions en bourse. Pourtant, nous continuons d'anticiper des rendements totaux positifs de 2% à 4% par an.

S. Zoffoli: Les fonds continuent à recevoir de forts afflux de capitaux alors que la demande diminue. Cela me fait penser au cycle du porc...

R. Sekula: La hausse sensible du nombre de logements vides et les temps allongés de commercialisation dans l'immobilier résidentiel indiquent que le cycle du porc a désormais touché le segment du logement. Alors que la production a été réduite dans le segment des immeubles commerciaux depuis un certain temps déjà, l'offre (excédentaire) devrait augmenter du côté des immeubles d'habitation en dehors des grandes villes, même dans un avenir proche. En examinant de plus près la situation, le marché permet encore des investissements intéressants même pour l'argent frais, alors que les risques peuvent être estimés. Une bonne Due Diligence réaliste est donc encore plus décisive afin de ne pas tomber dans la problématique du Principal-Agent (c'est-à-dire une répartition asymétrique des informations).

S. Zoffoli: Quelle est l'importance de l'emplacement et de l'âge des biens immobiliers et comment pouvez-vous les contrôler de manière active?

R. Sekula: Aujourd'hui encore, ce qui est important, c'est l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement. L'emplacement décide en majeure partie du succès d'un bien immobilier. Il existe un lien indirect entre l'emplacement et l'âge - plus le bien immobilier est ancien, plus son emplacement est généralement attrayant. En matière d'âge, il faut toutefois faire la distinction entre l'année de construction et l'âge de la structure. C'est la raison pour laquelle les immeubles bien entretenus et bien situés sont toujours recherchés. Avec notre analyse, nous évaluons ces caractéristiques dans tous nos placements et investissons dans les objets correspondants en tenant compte du prix.


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