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Immobilien Schweiz

Trotz Konsolidierung im Q3 bleibt die Performance seit Jahresanfang positiv.

Stephan Lüthi, Leiter Immobilienanlagen

Normalisierung bei den Bewertungen der kotierten Immobilienfonds

"Die Entwicklung der Diskontierungssätze zeigt, dass die Schätzexperten bei der Bewertung von Kommerzimmobilien-Portfolios vorsichtiger sind als bei Wohnimmobilien-Portfolios." 

Stephan Lüthi, Leiter Immobilienanlagen
Swisscanto Invest by Zürcher Kantonalbank

Agios verlassen die Rekordstände

Nachdem Mitte des Jahres die Agios für die kotierten Schweizer Immobilienfonds im Durchschnitt über 30% lagen, setzte im eine Normalisierung ein. Per 30.09.2017 lag das durchschnittliche Agio bei rund 26%. Das ist zwar immer noch hoch, aber nicht mehr auf einem Niveau, das auf eine eklatante Überbewertung hindeutet. Der Index der kotierten Immobilienfonds SXI Real Estate® Funds sank im 3. Quartal um 2,5%. Die Performance seit Jahresbeginn ist mit +4% immer noch positiv.

Zunehmendes Überangebot am Mietwohnungsmarkt

Das Hauptrisiko auf dem Mietwohnungsmarkt ist ein zunehmendes Überangebot. Es besteht eine Diskrepanz zwischen der starken Neubautätigkeit und der stagnierenden Nachfrage. 2017 dürfte das Bevölkerungswachstum zum ersten Mal seit zehn Jahren unter 1% liegen, da insbesondere die Nettomigration der ausländischen Wohnbevölkerung rückläufig ist. Gemäss den ausgestellten Baubewilligungen könnten im Jahr 2017 ungefähr 51 000 neue Einheiten für Wohneigentum und Mietwohnungen auf den Markt kommen. Somit ist 2017 ein Überangebot von ca. 9 000 Mietwohnungen wahrscheinlich. Die Insertionsdauer für eine Mietwohnung lag im 1. Quartal 2017 bei 35 Tagen und damit ähnlich hoch wie die 34 Tage im Jahr 2016. Das aktuell stagnierende Angebot dürfte sich wieder erhöhen, und folglich könnten die Mietpreise dieses Jahr um rund 0,9% sinken.

Lage im Geschäftsflächenmarkt weiterhin angespannt

Die Zahl der Arbeitsstellen im Dienstleistungssektor hat leicht zugenommen. Gleichzeitig ist die Anzahl neuer Büroflächen zurückgegangen, das Angebot bleibt mit 3,7 Millionen Quadratmetern jedoch hoch. Mitte 2017 lagen die Mieten für Schweizer Büroflächen um 0,4% unter den letztjährigen Werten. Besonders angespannt ist die Situation im Kanton Genf, wo die Nachfrage nach Büroflächen zurückgegangen ist und die Angebotsziffer während des 2. Quartals 2017 bei über 14% lag. Auch 2017 erschweren strukturelle Veränderungen die Lage auf dem Verkaufsflächenmarkt. Die Umsätze des Einzelhandels sind zwischen Mai 2016 und Mai 2017 inflationsbereinigt um 0,7% zurückgegangen. (Quelle Wüest und Partner)

Entwicklung der Diskontierungssätze

Die Diskontierungssätze für die Bewertung der Liegenschaften in den Immobilienfonds-Portfolios sind in den letzten Jahren im Zuge der Zinsentwicklung über alle Fonds hinweg gesunken. Seit zwei Jahren lässt sich feststellen, dass die Diskontierungssätze bei den Fonds mit Fokus Kommerzimmobilien weniger stark zurückgegangen sind als bei Fonds mit Fokus Wohnen.

Das Potential des Schweizer Immobilienmarktes erschliessen sich Anleger mit dem kotierten Immobilienfonds Swisscanto (CH) Index Real Estate Fund Switzerland indirect FA CHF.

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