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Brennpunkt

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Chefstratege Stefano Zoffoli fragt Robert Sekula, Portfolio Manager Kotierte Immobilien

Zoffoli: Der Swisscanto (CH) Real Estate Fund Switzerland Indirect hat in den letzten fünf Jahren durchschnittlich hervorragende 6% Ertrag pro Jahr erzielt. Im letzten Herbst kam es aber zu einer Korrektur von 8%. Vorboten einer Kehrtwende?

Sekula: Ja und Nein. Ja, weil der Markt die Spätreife des Marktes antizipiert und das Umfeld für Immobilien insgesamt anspruchsvoller wird, was als Vorbote von generell volatileren Märkten interpretiert werden kann. Nein, weil Immobilien im aktuellen Umfeld mit Ausschüttungsrenditen von knapp 3% nach wie vor attraktiv sind. Die Korrektur im letzten Herbst resultierte aus der ungünstigen Kombination von negativer Presse zu steigenden Leerständen um 15% auf 1,47% im Wohnbereich, höheren Zinsen wegen restriktiver Notenbanken und diversen IPOs. Wir rechnen weiterhin mit positiven Total Returns von 2% bis 4% pro Jahr. 

Zoffoli: Fonds nehmen weiterhin rege Kapital auf, obwohl die Nachfrage abnimmt. Das erinnert mich an den Schweinezyklus…

Sekula: Die deutlich gestiegenen Leerstände und längeren Vermarktungszeiten bei Wohnimmobilien zeigen, dass der Schweinezyklus nun auch im Wohnsegment angekommen ist. Während die Produktion bei kommerziellen Liegenschaften seit geraumer Zeit reduziert wurde, dürfte bei Wohnliegenschaften ausserhalb der Grossstädte auch in naher Zukunft das (Über-)Angebot steigen. Bei genauer Betrachtung ermöglicht der Markt nach wie vor auch für frisches Kapital spannende Investitionen bei abschätzbaren Risiken. Umso entscheidender ist eine gute und realistische Due Diligence, um nicht dem Principal-Agent-Problem (d.h. einer asymmetrischen Informationsverteilung) zu verfallen. 

Zoffoli: Wie wichtig sind Lage und Alter der Liegenschaften und wie könnt ihr das aktiv steuern?

Sekula: Auch heute gilt Lage, Lage, Lage. Die Lage entscheidet zum grössten Teil über den Erfolg einer Liegenschaft. Zwischen Lage und Alter besteht ein indirekter Link - je älter die Liegenschaft, desto attraktiver ist im Schnitt deren Standort. Beim Alter ist jedoch zwischen Erstellungsjahr und dem Alter der Substanz zu unterscheiden. Gesucht werden daher immer gut unterhaltene Liegenschaften an guten Lagen. Mit unserer Analyse beurteilen wir diese Eigenschaften bei sämtlichen Anlagen und investieren unter Berücksichtigung des Preises in die entsprechenden Gefässe.


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